2023年7月15日，國家統計局發布數據顯示，2023年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環比持平或略降、二手住宅環比下降。圖為2023年6月21日，太原，民眾在售樓部查看商品房戶型。中新社記者 韋亮/攝

　　在房貸利率下行的情況下，一些早期選擇固定利率的購房者開始想方設法提前還貸，降低存量房貸利率呼聲越來越高。近期央行也表示支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定。但目前來看，還沒有銀行明確宣布同意下調存量房貸利率。

　　房貸利率的一升一降牽動著老百姓的神經。在央行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款后，存量房貸利率是否會下調成了購房者最關心的話題之一。

　　近日，有媒體報道稱常州市部分銀行同意下調存量房貸利率，此事引發市場廣泛關注。然而，隨后，該媒體將“也有銀行同意下調存量房貸利率”等關鍵詞從報道中刪除。

　　7月21日，記者就存量房貸利率能否協商一事致電常州幾家商業銀行，其中一家商業銀行的工作人員回應：“我們只有商轉公（住房商業貸款轉公積金貸款），但沒有聽說過可以商量房貸利率的。”

　　首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，在房貸利率下行的情況之下，降低存量房貸利率是必然的。

　　她說，一些早期選擇固定利率的購房者苦高房貸利率久矣，銀行主動有所作為，更能贏得老百姓的信任。

　　利差持續擴大 提前還貸潮仍在持續

　　隨著我國新發個人住房按揭貸款利率持續下降，存量房貸與新發放房貸的利差不斷擴大。

　　央行發布的數據顯示，上半年，新發放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。僅從6月來看，個人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。

　　貝殼研究院監測數據顯示，7月，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，觸及歷史低位，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10個基點。

　　然而，相較于當下較低的房貸利率，前些年購房者的房貸利率相對處于高位，其中一些人的房貸利率甚至超過6%，不少購房者選擇提前還貸來應對較大的利差。

　　前幾年，90后女生張冉（化名）在江蘇昆山購房時房貸利率是6.4%。如今，每月2500多元的還款額中只有幾百元是本金，利息超過了2000元。為了盡快還清貸款，她平時會做一些兼職。張冉計劃用兩三年時間提前還清貸款，算下來，可以省30多萬元。

　　提前還貸潮仍在持續。此前，在國新辦新聞發布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾解釋，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資，提前償還存量貸款的現象大幅增加。他指出，這種現象對住房需求并不構成影響，是居民資產配置的調整。

　　在理財方面，居民存款意愿持續增加。今年上半年，人民幣存款增加20.1萬億元，同比多增1.3萬億元。并且隨著理財打破“剛兌”，以及去年年底一些理財產品甚至出現“破凈”現象，居民選擇提前還款的意愿也在增加。

　　按揭貸款存量資源“爭奪戰”或將打響

　　在發布會上，鄒瀾表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

　　這被不少業內人士看作是存量房貸利率下行的信號。目前來看，還沒有銀行明確宣布同意下調存量房貸利率。

　　降低存量房貸利率難在哪兒？趙秀池指出，降低存量房貸利率，銀行的收益會降低。銀行是一個特殊的企業，一定程度上靠存貸款的利差維持生存，降低存量房貸利率，等于減少了利差收入。

　　但是，購房者提前還貸以降低貸款成本，銀行是攔不住的。趙秀池說，允許在存量房貸利率高處“站崗”的借款人與銀行協商降低利率是必然的。她建議，銀行統一將之前存量房貸固定利率轉化為基于LPR（貸款市場報價利率）的浮動利率。

　　而此前在發布會上，鄒瀾介紹，上半年，從銀行房地產信貸結構看，房地產貸款余額一共是50多萬億元，其中個人住房貸款余額接近40萬億元。“個人住房貸款余額總體略微減少。”

　　“按揭市場正從‘賣方市場’進入‘買方市場’。”在廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，一季度存量房貸余額開始減少，這或將成為一個大趨勢，意味著按揭貸款的“蛋糕”在變小。對于銀行來講，房貸作為優質資產，是各個銀行爭奪的重點。

　　李宇嘉認為，未來，住房信貸市場進入存量時代后，除了自上而下的“降利率”，也將出現自下而上的存量房貸“降利率”，住房信貸存量資源的“爭奪戰”預計很快就會打響。隨之而來的是，銀行的經營行為也將發生很大變化。例如，銀行“跳”出來降低LPR的加點水平，以爭奪客戶，具有一定的必然性，既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他銀行的客戶來辦理“轉按揭”以置換舊的貸款等。

　　此外，易居研究院研究總監嚴躍進還指出，存量房貸利率下調有兩個路徑：協商或“償還舊貸款辦理新貸款”，然而，如何操作以及相關細節并未明確，是全部下調還是擇優下調存量房貸利率，至少需要明確規則。他指出，針對還貸壓力大或信用分高的客戶，建議落實差異化政策。

　　房價不具備大幅下跌的基礎

　　除了房貸利率，老百姓最關心的問題還有房價以及房地產的走勢。

　　上周，房地產市場交出了“半年報”。在國新辦新聞發布會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動房地產市場有所改善，二季度房地產市場逐步回歸常態化運行，上半年，房地產市場總體呈現企穩態勢。

　　從房地產主要指標來看，上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%，均明顯好于去年全年。房地產開發投資同比下降7.9%。

　　值得關注的是，上半年保交樓成果顯著，上半年，房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。

　　“上半年樓市‘先揚后抑’，后續仍然需要耐心、信心、政策支持。”趙秀池表示，上半年住宅的銷售量雖然下降，但是住宅的銷售額在增長。而開發投資、房屋及新開工面積下降，也在一定程度上說明了開發商對市場預期較悲觀，投資意愿較低。

　　從房價來看，6月，新房銷售價格環比“止漲”。國家統計局發布的數據顯示，6月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有31個，比上月減少15個。

　　同時，二手住宅價格跌幅擴大。70個大中城市中有63城二手房價環比下降，僅有7個城市上漲，打破近期下調城市數量的紀錄。一線城市上海二手住宅價格“領跌”。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂向中青報·中青網記者表示，當前，房地產市場的節奏從一季度的恢復性反彈回到常態。并且買方市場的特征越來越強，房源供應充足，房源去化周期拉長，業主售價預期下調，因此，房價短期處于回落階段。

　　“不同區域、不同類型住房房價回調的步子也不一致”，許小樂表示，從城市看，經濟、人口等基本面較好的城市，市場需求充足，這類城市房價調整幅度較小；從產品看，一些“老破小”因為不能很好滿足居民改善性住房需求，去化困難，價格下調幅度較為明顯。

　　李宇嘉則認為，這是由于一季度積壓的需求釋放完畢后，需求出現斷層、接續不上。新房環比“由漲轉跌”，二手房價環比跌幅擴大，是二季度市場交易情緒較弱、成交量下滑的必然結果。同時，疊加近期債務到期、保交樓力度加大對資金需求增加，開發商重回降價促銷通道。

　　關于二手房房價，李宇嘉認為，隨著市場預期下滑，部分投資者、預期悲觀的業主開始降價出售，近期，一線城市二手房掛牌量迅速攀升。而一線城市新市民、年輕人較多，疫后就業復蘇不及預期，他們對房價支付能力有所下降。并且隨著一線城市近期保租房、長租房、人才房供應多，租購并舉取得進展，房價預期轉弱、支付能力下降后，購房人群開始轉向租房。

　　“目前，房地產還面臨一些困難和挑戰，主要是消費者預期不足，陷入觀望，經過一段時間的常態化運行之后，市場預期將逐步趨于平穩。”許小樂說。

　　針對當前房地產市場形勢，近期，央行、金融監管總局聯合發布通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統一延長至2024年12月底，引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至明年5月底。

　　同時，許小樂也談到，我國住房金融“安全墊”較高，居民房貸債務壓力總體穩定，房價不具備大幅下跌的基礎。而且我國城鎮化正處于從人口紅利向人才紅利過渡的關鍵階段，居民改善住房的需求強烈，這類住房需求是房價恢復平穩健康的堅實基礎。

　　中青報·中青網見習記者 趙麗梅 來源：中國青年報