2022年，在堅持“房住不炒”、保持房地產調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性的總基調下，北京市出臺多條樓市新政，對特定區(qū)域、特定項目、特定人群精準施策，持續(xù)優(yōu)化住房供需關系、釋放合理購房需求。受全國房地產行業(yè)調整及疫情沖擊影響，北京新房及二手房成交均有所下降，但房價韌性仍然較強。業(yè)內人士分析，2023年，“穩(wěn)”依然會是京城樓市主基調。

　　成交偏冷 改善項目成主流

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年1至11月北京新房成交714.43萬平方米，同比下降25.6%；二手房成交13.2萬套，同比下降15%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認為，從全年成交來看，北京新房、二手房成交均不及去年同期，這與疫情沖擊等因素直接相關。

　　此前，國家統(tǒng)計局公布的11月70個大中城市房價指數(shù)顯示，北京新房環(huán)比上漲0.1%，同比上漲5.7%；二手房環(huán)比下降0.2%，同比上漲5.2%。“北京房價的韌性仍然較強。”陳霄表示，在低迷的市場行情下，北京新房價格保持了全年正增長，市場需求在疫情影響下延緩釋放，但不會消失。

　　同時，北京今年的房地產市場呈現(xiàn)出高端改善項目逐步占據(jù)重要地位的特點。“在所有客戶購房需求中，改善性需求占比約54%，其中改善換新房的需求超過3成。”貝殼研究院相關負責人表示，市場對“住有宜居”的需求更加旺盛。梳理2022年北京新房市場，前三季度成交金額排名前5均為高端改善項目，且單個項目的成交額已突破百億元，如學府壹號院、中建壹品學府公館等。在國慶假期促銷節(jié)點，多個樓盤曾發(fā)布成交額公告，中海首開·湖光玖里項目宣布單日成交額約1億元，國慶假期熱銷約8億元。

　　陳霄認為，預計2023年北京樓市表現(xiàn)將會好于今年，且下半年會好于上半年。

　　精準施策 特定購房群體受益

　　北京今年陸續(xù)出臺了多條樓市利好政策，為房地產市場吹入徐徐暖風。

　　今年第二批次供地，北京選取了昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗地作為全齡友好住宅項目試點。這些試點項目支持中心城區(qū)60歲及以上老年家庭購房，對于將戶口遷至試點項目所在地，且名下無住房、無在途貸款的老年家庭，首付比例最低可到35%，老人子女也可作為共同借款人申請貸款。中國人民大學土地政策與制度研究中心主任葉建平表示，這一新政考慮到了老年家庭改善住房是純剛需，但又存在支付能力弱、貸款年限受限等實際困難，展現(xiàn)出政策的溫度。

　　本市也對特定區(qū)域的商品住房政策進行了調整。11月8日，北京宣布對亦莊新城的臺湖、馬駒橋地區(qū)放開“雙限購”。本次政策調整將優(yōu)化改善兩地住房供需關系，促進職住平衡，帶動區(qū)域內房地產市場活躍度的提升。

　　此外，隨著居民“賣一買一”置換新房的需求增長，“連環(huán)單”并聯(lián)辦理的新規(guī)推出，令住房交易變得更加便捷。“連環(huán)單”家庭賣出、買入房屋，不僅可同步進行購房資格核驗，還可同時申請辦理購房貸款、繳稅及不動產登記業(yè)務，提高了二手房交易效率。首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，這一措施解決了具有住房改善性需求居民家庭面臨的二手房“連環(huán)單”交易時間過長的這一“堵點”。

　　“連環(huán)單”并聯(lián)辦理新政落地后，我愛我家交易服務中心相關負責人介紹，當前“賣一買一”交易周期明顯縮短，在一定程度上釋放了自住和改善性購房家庭的合理住房需求。

　　供地平穩(wěn) 成交住宅用地55宗

　　11月29日，隨著線下競拍落槌成交，北京本年度第四批次商品住宅供地順利收官。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，本市四批次集中供地共成交約55宗地，土地出讓價款超1500億元。

　　從年內已成交供地項目看，超6成項目位于軌道交通站點周邊。值得關注的是，北京自2021年第二批次集中供地起采取競現(xiàn)房銷售面積方式，并結合實際效果不斷推廣。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自集中供地以來，供應項目中現(xiàn)房銷售面積約27萬平方米，有助于維護消費者的合法權益。

　　北京還從土地供應端保障未來住房向多子女家庭傾斜，三四批次大部分項目不再設置“套內建筑面積90平方米以下住房面積占比須達開發(fā)建設總面積70%以上”的限制要求，以多元化的產品供應契合多樣化的市場需求，兼顧剛性和改善性住房需求。

　　本月，昌平、亦莊、房山、通州等區(qū)又有7宗地發(fā)布預申請公告，新一輪供地計劃已提上日程。穩(wěn)定的住宅用地供應，將為明年北京樓市實現(xiàn)供需平衡奠定基礎。