焦點訪談：因城施策穩樓市

　　最近一段時間，房地產政策和市場走向備受關注。近日，樓市迎來諸多利好，多項重磅政策同時出爐，包括購房首付比例下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限、將設立保障性住房再貸款等。新一輪重磅“組合拳”從供需兩側雙管齊下，釋放積極信號。隨后，全國各地相繼推出了落地細則，多地還出臺了取消限購、“以舊換新”等一系列調整優化房地產政策措施，那么市場反應如何呢？房地產未來又將如何更好健康發展呢？

　　近期房地產重磅政策密集出臺，記者多方采訪了解到，目前已有多地積極響應跟進。

　　天津從今天開始執行新的差別化住房信貸政策，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%。取消首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

　　廣州市政府5月28日發布通知，進一步優化調整房地產政策措施，調節住宅用地供應，調整限購區域購房資格認定，并優化信貸政策等。該通知自5月29日起施行。

　　同日優化房地產調控政策的還有深圳，從5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

　　而在此前一天5月27日，上海出臺九條新措施以更好滿足居民多元化居住需求，包括進一步優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策等。

　　自5月中旬以來，全國層面統一部署，地方層面“因城施策”，多項房地產支持政策相繼出臺。5月22日，湖北省多部門聯合印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，從取消購房限制、降低購房門檻、加大金融支持等方面釋放利好。比如將首套住房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套住房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%。

　　在武漢市洪山區一家售樓部，有不少購房者正在咨詢購房事宜。目前，湖北多地已經調降房貸利率。在湖北武漢，首套房和二套房的貸款利率分別降到了3.25%和3.35%。

　　多地根據實際情況靈活調整，跟進降低首付比例、取消房貸利率下限。新政出臺后，不少地區已出現市場回溫態勢，其中看房量、成交量等均有增長。

　　購房者的需求不一樣，有的是剛需，有的則是改善性需求，對于需要賣房騰轉資金的購房者，舊房暫時賣不出去，新房想買買不了，怎么辦？部分地區還在推行住房“以舊換新”。據不完全統計，全國已有超70城推出商品房“以舊換新”。

　　4月27日，南京安居建設集團發布關于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，首批試點限額2000套。按規則，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。近日，南京市存量住房“以舊換新”首批52組確認成交。目前，相關評估工作正在有序開展，首批次100套房源線下驗房、評估結果出具等工作已經完成。預計6月上旬能夠基本完成房源的現場查驗。

　　南京房地產業協會副會長兼秘書長張輝：“我覺得這次政策盤活和激活了存量房產和增量房源兩大類的房產，滿足了剛性需求、改善性需求兩大類的購房需求。”

　　除了購房首付比例下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限，在此次多項重磅政策當中，我們看到還有一項，就是商品房庫存較多城市可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房，也就是“以購代建”。近期，多個城市或地區已經出臺“以購代建”相關政策，鼓勵收購存量房用于保障房。從目前各地的政策來看，“以購代建”主要有兩個目標：一是加快存量商品房去庫存，二是助力保交樓和房地產融資協調機制“白名單”的建立，以緩解房地產企業資金方面的困局。

　　不僅消化存量，也要優化增量。在一些地方發布的政策中還強化了一個內容——“好房子”。比如杭州市發布的《關于優化調整房地產市場調控政策的通知》，強調要“更好滿足人民群眾對“好房子”的多元化需求”。《合肥市關于進一步調整優化房地產政策措施的通知》強調，要“加大改善性住房供給”。

　　重慶大學城鄉建設與發展研究院（智庫）負責人、教授劉貴文：“我們要順應房地產市場供求關系的重大變化，過去的模式當中，房地產典型的特征是三高：高杠桿、高周轉、高負債，對房子本身的居住屬性關注度不夠。按照新模式的要求，讓行業回歸到正常的狀態，簡單說開發的產品要更加關注居住的品質本身。”

　　第七次全國人口普查統計數據顯示，2020年我國住房總面積超過500億平方米。在可觀的總量面前，房地產市場供需關系正在發生深刻變化，盡管全國城鎮新增住房需求量仍有較大潛力，但需求結構和空間分布發生改變，居住品質、教育、生活便利性等需求上升。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉：“好房子目前是政府、企業、個人、居民家庭都非常關注的話題，因為人們的生活水平在不斷提高，有很多新的需求，經濟發展就是要圍繞著滿足這些需求去做事情。”

　　當人民需求從“有沒有”上升到“好不好”，這對于房地產發展來說無疑是挑戰與機遇并存。建筑業是房地產產品的生產行業，建造水平的提升也是推動房地產行業健康發展的關鍵工作。

　　在湖北一家工廠，標準化施工構件由工廠生產交付后，再由高空造樓機像拼積木一樣，將它們快速精準吊裝。這樣裝配式一體化的施工方式，能讓單棟樓的總工期節約近兩個月。

　　裝配式建筑把傳統建造方式中的大量現場作業工作轉移到工廠進行，再到現場進行搭建，相對于傳統建造方式，更高效、更綠色。近年來，越來越多的企業采用裝配式建筑等新型建造方式，著力提升智能建造水平。專家表示，這也意味著房地產業未來不僅比拼“地塊”，更強調比拼“質量”“科技”。

　　房子不僅要建造好，還要運維好，要為房屋提供建筑全生命周期的安全保障。目前，城鎮房屋體檢、房屋“養老金”、房屋保險三項制度試點工作正在加快推進。

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬：“居民在購房時，跟開發商一起交了房屋維修金，這個資金的量十分有限，所以國家提出要建立房屋“養老金”制度，多方面籌措房屋維修基金，建立房屋體檢保險制度，能及時發現問題，對發現的問題能得到及時解決。”

　　一些省市也在因地制宜進行著探索。近日，重慶首筆公有房屋安全保險賠款支付到位，用于外墻排危和修復。在2023年6月，重慶市住房和城鄉建委所屬公房處為所管轄的公有房屋向保險公司投保，這也是重慶市首單房屋安全綜合保險。

　　重慶市住房和城鄉建設委員會公房處處長楊杰：“保險的創新是以前是在事后，現在推到了事中跟事前。目前，保險公司一旦投保，會組織專業機構跟管房單位一起進行房屋體檢，摸清底數，其次，會在保險過程當中，對存在安全隱患的房屋采取一些監測設備，進行過程的智能化監控，可以及時發現問題及時處理。”

　　未來，房屋體檢、“養老金”、保險三項制度，也將為房屋提供全生命周期安全保障。消化存量房產和優化增量住房，不僅為了滿足人民群眾對優質住房的新期待，也為了促進房地產高質量發展。

　　劉貴文：“通過科技賦能、品質提升、完善配套，讓老百姓的居住體驗越來越好，房地產業作為一個影響深遠的行業，它對相關行業的帶動作用非常明顯。現在房地產產品在不斷迭代升級，無疑也會帶動或者推動相關產業不斷發展，這是非常利好的方向。”

　　我國房地產市場供求關系正在發生重大變化，但人民群眾對優質住房的期待始終未變。提振市場信心，形成新的良性供需循環，是當務之急。新一輪房地產政策調整力度不小，政策取向也是一貫的，就是持續加大支持剛性和改善性住房需求力度、穩定房地產市場。房地產市場產業鏈長，涉及諸多領域，放眼長遠，從供需兩端綜合施策，才能滿足人們對優質住房的新期待，相關企業才會更強壯更有韌性，才能構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。