焦點(diǎn)訪(fǎng)談：因城施策穩(wěn)樓市

　　最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)政策和市場(chǎng)走向備受關(guān)注。近日，樓市迎來(lái)諸多利好，多項(xiàng)重磅政策同時(shí)出爐，包括購(gòu)房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限、將設(shè)立保障性住房再貸款等。新一輪重磅“組合拳”從供需兩側(cè)雙管齊下，釋放積極信號(hào)。隨后，全國(guó)各地相繼推出了落地細(xì)則，多地還出臺(tái)了取消限購(gòu)、“以舊換新”等一系列調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，那么市場(chǎng)反應(yīng)如何呢？房地產(chǎn)未來(lái)又將如何更好健康發(fā)展呢？

　　近期房地產(chǎn)重磅政策密集出臺(tái)，記者多方采訪(fǎng)了解到，目前已有多地積極響應(yīng)跟進(jìn)。

　　天津從今天開(kāi)始執(zhí)行新的差別化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

　　廣州市政府5月28日發(fā)布通知，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策措施，調(diào)節(jié)住宅用地供應(yīng)，調(diào)整限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房資格認(rèn)定，并優(yōu)化信貸政策等。該通知自5月29日起施行。

　　同日優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的還有深圳，從5月29日起，深圳市下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

　　而在此前一天5月27日，上海出臺(tái)九條新措施以更好滿(mǎn)足居民多元化居住需求，包括進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策、支持多子女家庭合理住房需求、優(yōu)化住房信貸政策等。

　　自5月中旬以來(lái)，全國(guó)層面統(tǒng)一部署，地方層面“因城施策”，多項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策相繼出臺(tái)。5月22日，湖北省多部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，從取消購(gòu)房限制、降低購(gòu)房門(mén)檻、加大金融支持等方面釋放利好。比如將首套住房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套住房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。

　　在武漢市洪山區(qū)一家售樓部，有不少購(gòu)房者正在咨詢(xún)購(gòu)房事宜。目前，湖北多地已經(jīng)調(diào)降房貸利率。在湖北武漢，首套房和二套房的貸款利率分別降到了3.25%和3.35%。

　　多地根據(jù)實(shí)際情況靈活調(diào)整，跟進(jìn)降低首付比例、取消房貸利率下限。新政出臺(tái)后，不少地區(qū)已出現(xiàn)市場(chǎng)回溫態(tài)勢(shì)，其中看房量、成交量等均有增長(zhǎng)。

　　購(gòu)房者的需求不一樣，有的是剛需，有的則是改善性需求，對(duì)于需要賣(mài)房騰轉(zhuǎn)資金的購(gòu)房者，舊房暫時(shí)賣(mài)不出去，新房想買(mǎi)買(mǎi)不了，怎么辦？部分地區(qū)還在推行住房“以舊換新”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已有超70城推出商品房“以舊換新”。

　　4月27日，南京安居建設(shè)集團(tuán)發(fā)布關(guān)于開(kāi)展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)的公告，首批試點(diǎn)限額2000套。按規(guī)則，換購(gòu)人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價(jià)不高于所購(gòu)新建商品住房總價(jià)的80%。近日，南京市存量住房“以舊換新”首批52組確認(rèn)成交。目前，相關(guān)評(píng)估工作正在有序開(kāi)展，首批次100套房源線(xiàn)下驗(yàn)房、評(píng)估結(jié)果出具等工作已經(jīng)完成。預(yù)計(jì)6月上旬能夠基本完成房源的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。

　　南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝：“我覺(jué)得這次政策盤(pán)活和激活了存量房產(chǎn)和增量房源兩大類(lèi)的房產(chǎn)，滿(mǎn)足了剛性需求、改善性需求兩大類(lèi)的購(gòu)房需求?！?/p>

　　除了購(gòu)房首付比例下調(diào)、公積金貸款利率下調(diào)、房貸利率取消下限，在此次多項(xiàng)重磅政策當(dāng)中，我們看到還有一項(xiàng)，就是商品房庫(kù)存較多城市可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房，也就是“以購(gòu)代建”。近期，多個(gè)城市或地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)“以購(gòu)代建”相關(guān)政策，鼓勵(lì)收購(gòu)存量房用于保障房。從目前各地的政策來(lái)看，“以購(gòu)代建”主要有兩個(gè)目標(biāo)：一是加快存量商品房去庫(kù)存，二是助力保交樓和房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”的建立，以緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金方面的困局。

　　不僅消化存量，也要優(yōu)化增量。在一些地方發(fā)布的政策中還強(qiáng)化了一個(gè)內(nèi)容——“好房子”。比如杭州市發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，強(qiáng)調(diào)要“更好滿(mǎn)足人民群眾對(duì)“好房子”的多元化需求”?！逗戏适嘘P(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》強(qiáng)調(diào)，要“加大改善性住房供給”。

　　重慶大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展研究院（智庫(kù)）負(fù)責(zé)人、教授劉貴文：“我們要順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的重大變化，過(guò)去的模式當(dāng)中，房地產(chǎn)典型的特征是三高：高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債，對(duì)房子本身的居住屬性關(guān)注度不夠。按照新模式的要求，讓行業(yè)回歸到正常的狀態(tài)，簡(jiǎn)單說(shuō)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品要更加關(guān)注居住的品質(zhì)本身。”

　　第七次全國(guó)人口普查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)住房總面積超過(guò)500億平方米。在可觀的總量面前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系正在發(fā)生深刻變化，盡管全國(guó)城鎮(zhèn)新增住房需求量仍有較大潛力，但需求結(jié)構(gòu)和空間分布發(fā)生改變，居住品質(zhì)、教育、生活便利性等需求上升。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：“好房子目前是政府、企業(yè)、個(gè)人、居民家庭都非常關(guān)注的話(huà)題，因?yàn)槿藗兊纳钏皆诓粩嗵岣?，有很多新的需求，?jīng)濟(jì)發(fā)展就是要圍繞著滿(mǎn)足這些需求去做事情。”

　　當(dāng)人民需求從“有沒(méi)有”上升到“好不好”，這對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)無(wú)疑是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。建筑業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)行業(yè)，建造水平的提升也是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵工作。

　　在湖北一家工廠(chǎng)，標(biāo)準(zhǔn)化施工構(gòu)件由工廠(chǎng)生產(chǎn)交付后，再由高空造樓機(jī)像拼積木一樣，將它們快速精準(zhǔn)吊裝。這樣裝配式一體化的施工方式，能讓單棟樓的總工期節(jié)約近兩個(gè)月。

　　裝配式建筑把傳統(tǒng)建造方式中的大量現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)工作轉(zhuǎn)移到工廠(chǎng)進(jìn)行，再到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搭建，相對(duì)于傳統(tǒng)建造方式，更高效、更綠色。近年來(lái)，越來(lái)越多的企業(yè)采用裝配式建筑等新型建造方式，著力提升智能建造水平。專(zhuān)家表示，這也意味著房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)不僅比拼“地塊”，更強(qiáng)調(diào)比拼“質(zhì)量”“科技”。

　　房子不僅要建造好，還要運(yùn)維好，要為房屋提供建筑全生命周期的安全保障。目前，城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋“養(yǎng)老金”、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度試點(diǎn)工作正在加快推進(jìn)。

　　浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬：“居民在購(gòu)房時(shí)，跟開(kāi)發(fā)商一起交了房屋維修金，這個(gè)資金的量十分有限，所以國(guó)家提出要建立房屋“養(yǎng)老金”制度，多方面籌措房屋維修基金，建立房屋體檢保險(xiǎn)制度，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題能得到及時(shí)解決?！?/p>

　　一些省市也在因地制宜進(jìn)行著探索。近日，重慶首筆公有房屋安全保險(xiǎn)賠款支付到位，用于外墻排危和修復(fù)。在2023年6月，重慶市住房和城鄉(xiāng)建委所屬公房處為所管轄的公有房屋向保險(xiǎn)公司投保，這也是重慶市首單房屋安全綜合保險(xiǎn)。

　　重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公房處處長(zhǎng)楊杰：“保險(xiǎn)的創(chuàng)新是以前是在事后，現(xiàn)在推到了事中跟事前。目前，保險(xiǎn)公司一旦投保，會(huì)組織專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)跟管房單位一起進(jìn)行房屋體檢，摸清底數(shù)，其次，會(huì)在保險(xiǎn)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)存在安全隱患的房屋采取一些監(jiān)測(cè)設(shè)備，進(jìn)行過(guò)程的智能化監(jiān)控，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理?！?/p>

　　未來(lái)，房屋體檢、“養(yǎng)老金”、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，也將為房屋提供全生命周期安全保障。消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，不僅為了滿(mǎn)足人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，也為了促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　劉貴文：“通過(guò)科技賦能、品質(zhì)提升、完善配套，讓老百姓的居住體驗(yàn)越來(lái)越好，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)影響深遠(yuǎn)的行業(yè)，它對(duì)相關(guān)行業(yè)的帶動(dòng)作用非常明顯。現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品在不斷迭代升級(jí)，無(wú)疑也會(huì)帶動(dòng)或者推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，這是非常利好的方向。”

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生重大變化，但人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的期待始終未變。提振市場(chǎng)信心，形成新的良性供需循環(huán)，是當(dāng)務(wù)之急。新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整力度不小，政策取向也是一貫的，就是持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及諸多領(lǐng)域，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，從供需兩端綜合施策，才能滿(mǎn)足人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，相關(guān)企業(yè)才會(huì)更強(qiáng)壯更有韌性，才能構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。