財經聚焦｜房地產金融新政來了，政策組合拳影響幾何？

　　新一輪支持房地產的金融舉措日前出爐：引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、優化保障性住房再貸款政策、支持收購房企存量土地……此時揮出房地產金融政策組合拳有何考量？新政策又將帶來哪些影響？

　　24日，在國新辦新聞發布會上，中國人民銀行行長潘功勝一下宣布了五項房地產金融政策。這令不少市場人士大呼：超預期！

圖為9月24日國務院新聞辦公室在北京舉行的新聞發布會現場。新華社記者李鑫 攝

　　完善房地產金融政策，要從供需兩端入手。在激發有效需求方面，中國人民銀行再次宣布降低存量房貸利率，并統一了首套、二套房貸最低首付比例。

　　去年8月，中國人民銀行也曾推動商業銀行調降過一輪存量房貸利率，調整后存量首套房貸利率平均下降0.73個百分點。不過，上次調降后，不少存量房貸利率仍在4%左右。

　　隨著新發放貸款利率不斷下行，新老房貸利差不斷拉大，尤其是原來加點幅度較高的城市，如北京、上海、深圳、廣州等，新老房貸利差更大。

　　對于此輪批量調整，潘功勝表示，擬引導銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均下降0.5個百分點左右。

　　得知存量房貸利率將再次調整，家住北京望京的孫先生頗為關注。上一輪存量房貸調整時，受制于北京首套房貸利率政策下限要求，他的貸款利率調降至4.75%。

　　“現在北京的新發放首套房貸利率下限是3.4%，這距離我的房貸利率不止1個百分點。即便只下降0.5個百分點，我每月也能少還1600元左右。”孫先生算了一筆賬。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，如果以商貸100萬元、30年等額本息計算，房貸利率下降0.5個百分點，借款人月供減少大約280元，30年可減少利息支出超10萬元。

　　截至6月末，我國個人住房貸款余額37.79萬億元。潘功勝明確表示，存量房貸利率下降將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總數1500億元左右。

　　招聯首席研究員董希淼表示，下調存量房貸利率，有利于進一步降低借款人房貸利息支出，減少提前還貸行為，還能壓縮違規置換存量房貸的空間，維護房地產市場平穩健康發展。

　　除了減輕房貸借款人利息壓力，此次金融管理部門還統一了首套和二套房貸的最低首付比例。二套房首付款比例也降至15%，創下近年新低。

　　家住重慶兩江新區的市民袁先生最近看中一套位于中央公園片區的改善型住房。“家中二胎即將出生，原先的房子不夠住，想再購置一套四室戶型。”袁先生告訴記者，如果后續二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%，首付可以至少節省23.5萬元。

　　“從房貸利率、首付款比例兩個方面調整住房金融政策，有助于降低居民住房消費門檻、減輕利息負擔，促進擴大消費和投資。”上海金融與發展實驗室主任曾剛表示，各地還可以因城施策，確定轄區內最低首付比例下限。另外，15%只是最低的首付比例，能否按最低首付比例執行，商業銀行還得根據客戶風險情況進行評估。

2024年5月在上海嘉定區拍攝的某樓盤項目現場。新華社記者鄭鈞天 攝

　　在從需求端支持居民購房的同時，金融管理部門還推出不少利好供給端的政策舉措。

　　潘功勝介紹，房企存量融資展期、經營性物業貸款等階段性政策，原本將在今年底到期，此次中國人民銀行和金融監管總局決定將這兩項政策延期到2026年底。

　　業內專家介紹，延長部分房地產金融政策期限，有助于進一步盤活房企存量資產，改善房企現金流。

　　盤活存量住房是化解房地產風險的關鍵。此次中國人民銀行還進一步優化了保障性住房再貸款政策，引起市場普遍關注。

　　今年5月，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房。

　　“為進一步增強對銀行和收購主體的市場化激勵，我們將保障性住房再貸款政策中人民銀行資金支持的比例，由原來的60%提高到100%，加快推動商品房的去庫存進程。”潘功勝說。

　　董希淼認為，中國人民銀行資金支持的比例提高到100%，有助于提高商業銀行和地方國企積極性，加快推動商品房的去庫存進程。此舉還有助于進一步增加保障房供給，推動建立房地產業轉型發展新模式。

　　此外，在支持收購房企存量土地方面，中國人民銀行提出，在將部分地方政府專項債券用于土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地。

　　潘功勝介紹，此舉有助于盤活存量用地，緩解房企資金壓力，“在必要的時候，也可以由人民銀行提供再貸款支持”。

　　隨著中國房地產市場供求關系發生重大變化，金融舉措也不斷適應形勢調整優化，一方面持續加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產風險外溢。

　　“此輪房地產金融政策再加碼，沒有改變一貫的政策取向，新舊政策銜接穩步有序。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，金融政策支持力度加大，全面助力穩存量和促增量，傳遞出穩定房地產市場的明確信號。